전세자금 대출연장 거부해 내쫓자? 집주인의 계획 가능할까

전세자금 대출연장 거부해 내쫓자? 집주인의 계획 가능할까

• 이기훈 기자

입력 2020.07.31 14:08 | 수정 2020.07.31 15:47

지난 25일 서울 종각역 인근에서 정부의 부동산 정책에 항의하는 시민들이 집회를 열고 있다,/연합뉴스

“전세계약 갱신 때 전세대출 (만기 연장) 동의를 안 해줘야겠다”

한 부동산 커뮤니티에 올라온 글이다.

임차인이 요구하면 전세를 1회(2년) 연장할 수 있게 하는 ‘계약 갱신 청구권’, 계약 연장 시 전·월세를 5% 이상 못 올리게 하는 ‘전·월세 상한제’ 등을 담은 임대차 3법이 31일부터 시행된다. 집주인이 주변 시세에 비해 터무니없이 낮은 가격으로 전세를 내줘야 할 수 있는 것이다.

그러자 부동산 커뮤니티 등에서는 전세대출 연장을 거부하는 ‘우회로’로 세입자를 내보낼 수 있지 않겠냐는 이야기가 나온다. 집주인이 동의를 안 해주면 세입자가 전세대출을 못 받고, 그러면 어쩔 수 없이 다른 집으로 가야 한다는 주장이다. 그러면 집주인은 새 세입자를 들여 시세대로 임대료를 받을 수 있다는 아이디어다. 일각에서는 ‘임대차 3법을 무력화하는 수단’이라는 말까지 나왔다.

이게 가능할까. 결론부터 이야기하면 사실상 불가능하다는 것이다. 왜 그런지 짚어보자.

◇①전세대출 절반 차지하는 주금공 보증, 집주인 동의 필요 없다

은행은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 셋 중 하나의 보증을 끼고 전세대출을 내준다. 이 가운데 가장 큰손은 주금공이다. 지난해 말 기준 전체 전세대출 보증 시장에서 약 53%를 차지한다.

주금공 보증은 세입자 신용을 기반으로 해주는 방식이다. 따라서 집주인의 동의가 아예 필요없다. 처음 전세 들어가서 대출 낼 때는 물론, 2년 후 전세 및 대출 계약을 한 차례 연장할 때도 마찬가지다. 전세금이 올라 대출을 늘릴 때도 집주인 동의가 필요없다.

따라서 세입자가 주금공 보증을 통해 전세대출을 받을 경우, 집주인이 ‘꼼수’로 세입자를 내쫓는 건 불가능하다.

◇②전세대출금 안 늘리면 집주인 동의 없어도 돼

HUG와 서울보증의 보증을 통해 전세대출을 받을 때는 집주인이 대출 과정에 관여한다. 두 기관은 채권 양도 또는 질권 설정 이후 보증을 서준다. 대출자(세입자)가 돈을 안 갚는 경우, 집주인이 받아둔 전세보증금을 은행이 가져가기 위한 법적 절차다.

처음 전세 들어가서 살 때는 집주인이 전세대출을 위한 질권 설정에 동의 안 해줄 이유가 없다. 그래야 전셋값을 제대로 받을 수 있기 때문이다.

전세대출을 연장할 때는 어떨까. 만약 전세대출금이 그대로라면, 집주인은 아무런 관여를 하지 않는다. 기존 한도만큼 대출받으며 만기만 늘리는 건 ‘신규 대출’이 아니라 기존 대출의 연장으로 잡히기 때문이다.

또 이미 전세보증금에 대한 질권 설정 절차가 끝나있기 때문에 집주인이 훼방 놓을 수 있는 여지가 없는 셈이다.

◇③전세대출금 증액하면? 집주인 훼방 가능성도

따라서 집주인의 ‘꼼수’로 문제 생길 수 있는 경우는 ①HUG 또는 서울보증에서 ②대출금을 증액해 만기를 연장하는 경우로 한정된다.

정부는 “HUG 등의 전세대출 보증은 채권양도나 질권설정 방식으로 취급되는데, 이 방식은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지하는 것으로 대항요건을 충족한다”고 설명했다.

쉽게 말해 보증기관이 집주인에게 ‘질권 설정하겠다’고 통지하고, 집주인이 그 연락을 받는 순간 법적 효력이 있다는 얘기다.

반대로 이야기하면 집주인이 질권 설정 등에 대한 통지를 수령하길 거부할 가능성을 배제할 수 없다는 뜻도 된다. 한 마디로 연락을 피해다니면 전세대출 연장에 차질이 생길 수 있다는 것이다.

또 은행 등 대출기관은 전세계약의 진위 여부 등을 확인하는 절차를 거치는데, 이 경우 “전세계약을 한 적 없다”고 거짓말을 할 가능성도 있긴 하다.

다만 이런 사례가 일반화될 거라고 보긴 어렵다는 분석이다. 정부는 “필요하면 보증기관의 내부 규정 등을 명확하게 만들어 이런 문제를 방지할 방침”이라고 했다.

◇④집주인 꼼수 쓰면 ‘5% 증액분’만 세입자 부담

만약 집주인이 전세대출을 가로막겠다는 의사가 강력하다면 어떻게 될까. 그래도 기존 대출을 증액 없이 만기만 늘리는 건 아무 문제가 없다. 임대차 3법에서는 전세보증금을 최대 5%만 올릴 수 있기 때문에, 세입자 부담이 대폭 늘어난다고 보긴 어렵다.

예컨대 4억원을 주고 전세 사는 A씨의 경우, 전세대출금은 최대 3억2000만원(4억원×80%)이다.

2년이 지나면 전세금을 최대 5%만 올릴 수 있기 때문에 전세금은 4억2000만원이 된다.

만약 집주인이 협조해 대출금을 증액할 경우, 3억3600만원(4억2000만원×80%)까지 대출 가능하다. 본인이 8400만원을 마련하면 된다. 2년 전 대비 400만원만 더 구하면 된다.

반면 집주인이 협조하지 않아 기존 대출금(3억2000만원)을 만기만 연장할 경우, 본인이 마련해야 할 금액이 1억원이 된다. 2년 전 대비 2000만원이 더 드는 것이다. 전세대출금을 증액할 때와 비교하면 1600만을 더 구해야 할 부담이 있다.

물론 이 정도 부담이 적진 않지만, 이사 비용이나 부동산 중개 수수료 등을 부담하며 새로 전셋집을 구할 정도라고 보기도 어렵다.

집주인이 애써 금융기관 연락을 피해가며 전세대출금 증액을 방해해도, 헛수고에 그칠 가능성이 높다는 얘기다.

좋아요 0

관련기사를 더 보시려면,[만물상] 100년 넘은 대한민국 전세 종말론[속보] 전월세상한제·계약갱신 오늘부터 시행허점투성이 임대차법을… '긴급조치법' 발동하듯 처리필리버스터 시도조차 안했다, 스스로 野性 포기한 야당윤희숙 "무지함과 뻔뻔함에 분노, 전세는 없어 질것" 사이다 발언 영상 화제丁총리 "전세 물량 감소 우려… 보완 조치 적기에 취하라"[사설] "나라가 네 것이냐"는 질문재산세 100만원, 상품권 활용하면 98만원...절세족 몰린다"전 임차인입니다" 野 윤희숙의 레전드 연설[전월세 QnA] 이미 계약해지 통보받은 상황, 연장될까요?

 

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/31/2020073102286.html